《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行，“房东税” 成为社会关注焦点，但实际上它并没有引入任何新的税种，所谓的“房东税”其实是对个人出租房屋所得收入现有税费（包括增值税、房产税、个人所得税等）的一个统称。

📊 个人出租住房的主要税种

个人出租住房涉及的税款主要包括增值税、房产税、个人所得税以及一些附加税费，以下表格汇总了这些税种的计算方式：

为了更直观地理解，我们以一套月租金3000元的住房为例，计算房东每月应缴纳的税款：

1. 增值税：月租金3000元＜10万元，免征。

2. 房产税：3000元 × 4% = 120元（若符合享受减半征收的条件，则按2%征收，即60元）。

3. 个人所得税：先扣除房产税和800元的费用标准（因为3000-120=2880元＜4000元），则个人所得税为（3000 - 800 - 120）× 10% = 208元。

4. 附加税费、印花税、城镇土地使用税：均免征。

因此，房东每月应纳税费大约为：0（增值税） + 120（房产税） + 208（个人所得税） = 328元（若符合房产税减半征收条件，则总税费约为 0 + 60 + 214 = 274元）。

📝 《住房租赁条例》带来的核心变化

《住房租赁条例》的出台，其核心目的是规范住房租赁活动，维护租赁双方当事人合法权益，并非新增税种或提高税率。它对税务征管的主要影响体现在：

1. 强制备案制度：条例规定出租人需通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案租赁合同。这意味着税务部门未来可以通过信息共享机制更精准地掌握租赁情况，减少“隐形出租”避税行为。

2. 信息共享机制：房产管理部门需与税务等部门建立信息共享机制1。这为税务部门加强税收征管提供了数据支持，税务征收预计将更严格。

简单来说，税款本身没有变化，但税务部门未来对应税行为的掌握可能更清晰，征管可能会加强。

🔍 对不同主体的影响及建议

对房东的影响和建议

• 影响：

• 合规成本增加：由于合同备案和信息共享，以往可能未主动申报纳税的房东，未来需要更注重合规申报，否则可能面临补缴税款、滞纳金甚至罚款的风险。

• 税费转嫁可能性：在租房需求旺盛、供不应求的地区，房东可能会尝试将税费成本转嫁给租客，导致租金上涨。但在房源过剩的地区，房东可能更倾向于自行承担税费以避免空置。

• 建议：

• 主动了解并遵守法规：及时学习《住房租赁条例》及地方实施细则，按规定进行合同备案。

• 妥善保管凭证：保留好房屋维修、装修发票、购买家电家具的凭证等，以便在计算个人所得税时进行合法抵扣。

• 关注地方政策：部分地区为鼓励租赁市场发展，可能有进一步的税收优惠或简化征收政策。

如：

北京：个人出租住房月租金在10万元以下的，统一按2.5%综合征收率征收相关税费，月租5000元时，房东承担月税费125元。

上海：和北京一样，月租金在10万元以下的，综合征收率为2.5%。

成都：个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，按照0%的税率综合征收。也就是说，经过备案的个人出租房屋，无需缴纳税款。

广州、深圳等地也均有类似的综合税率政策，通过“综合征收”的方式简化税费计算

对租客的影响和建议

• 影响：

• 租金可能上涨：如前所述，在特定市场环境下，租客可能面临租金上涨的压力。

• 权益保障提升：合同备案后，租客可凭备案合同享受子女入学、积分落户、提取公积金等公共服务。条例也明确规范了押金管理、禁止暴力驱赶等，有利于保障租客权益。

• 建议：

• 优先选择合规房源：租赁时可主动询问合同备案事宜，选择经过备案的房源，更有保障。

• 了解租金构成：若房东因合规纳税提出涨价，可了解本地租金水平及税收成本，理性沟通。

• 善用备案合同：了解并可凭备案合同享受当地赋予租客的各项公共服务政策。

💎 总结

《住房租赁条例》并未新增“房东税”，而是通过对租赁合同的强制备案和部门间的信息共享，旨在规范租赁市场、保障双方权益，并可能使得现有的房屋出租税收征管更加严格和规范。

对房东而言，关键是主动合规、了解政策；对租客而言，则是关注权益、理性租房。条例的长期效果在于推动租赁市场更加透明、健康和有序。